Как правильно выбрать и работать с подрядчиком в строительстве

генеральный

Как правильно выбрать и работать с подрядчиком в строительстве

 

Обязательным условием правильного и конструктивного подхода к работе с подрядчиком является понимание заказчиком процесса строительства. Т.е. заказчик должен быть сам технически грамотным в строительной области или нанять специалиста, который от его имени будет ставить задачи, контролировать работу и общаться с подрядчиком на одном языке.

Если заказчик не понимает, что ему нужно от подрядчика и какие промежуточные итоги будут в процессе реализации строительного проекта, вероятность возникновения спорных ситуаций значительно возрастает. Заказчик не сможет вовремя понять надвигающуюся проблему, которую можно было бы безболезненно решить на этапе ее возникновения.

Правильным подходом к началу подбора исполнителя будет написание технического задания. Даже если объем работы небольшой, все задачи и требования должны быть прописаны на бумаге. Так вам будет легче выбрать правильного исполнителя и подрядчику будет сложнее ввести вас в заблуждение. Ведь, все подрядчики, к которым вы обратитесь, будут озвучивать стоимость за один и тот же объем работ.

В процессе общения и переговоров с подрядчиками в техническое задание могут вноситься изменения. Выслушивайте комментарии и предложения, оценивайте необходимость корректировки поставленных задач и постепенно вы получите окончательный вариант используемых материалов и объемов работ. 

Неправильный выбор подрядчика может привести к целому ряду проблем.

  1. 1.                 Дополнительные финансовые вложения.

Не всегда сразу удается понять, что подрядчик не справляется с поставленной задачей. Работа в строительной области имеет инерционность. Начинают возникать нарушения. Какие-то из них устраняются, но опять появляются новые. Заказчик изо дня в день слышит заверения исполнителя о том, что качество и сроки будут соблюдены. И только когда становится понятно, что подрядчик не может выполнить условия договора, ему ищут замену.

В этот момент уже многое необходимо переделывать, исполнитель не может отчитаться за полученный аванс, т.о. возникают дополнительные расходы.

Если вы взяли кредит на строительство коммерческой недвижимости, любые задержки выльются в дополнительные финансовые вложения. Т.к. погасить кредит можно будет только после завершения строительства и реализации или сдачи в аренду объекта.

  1. 2.                 Задержка сроков выполнения работ.

Очень часто строительство идет с нарушением сроков  указанных в договоре. Только одни подрядчики составляют график и  контролируют процесс выполнения работ и в случае необходимости ускоряют свои действия. А другие не могут организовать работу своих людей таким образом, чтобы успеть в срок.

Естественно, в задержках не всегда виноват только подрядчик. Иногда сам заказчик не своевременно привозит материалы или долго определяется с дизайном помещений. Кроме того, может возникнуть спорное техническое решение. Например, каким образом осуществлять прокладку магистральных сетей в помещении, или какой именно материал использовать для отделки. Заказчик захочет проконсультироваться у сторонних специалистов и для принятия решения требуется время. Но в этом случае он обычно понимает свою вину и идет на увеличение сроков.

Если вы в процессе строительства меняете подрядчика, некоторое время займет оценка стоимости оставшихся работ. Вам необходимо будет зафиксировать выполненные первым подрядчиком работы, чтобы в случае необходимости можно было обратиться в суд. Т.е. сроки строительства увеличиваются. 

  1. 3.                 Гарантийные обязательства.

Смена подрядчика также повлияет на гарантийные обязательства. Ведь, новый исполнитель не возьмет на себя обязательства по уже выполненным работам. Поэтому ряд гарантийных вопросов вам придется решать самому.

С некоторыми подрядчиками вопросы гарантийного ремонта решаются сложно и долго. Часто приходиться много раз звонить, напоминать. Ведь, для подрядчика это уже дополнительные расходы. Ему интереснее вкладывать усилия в действующие контракты. Там, где можно получить живые деньги.

Для уменьшения количества спорных вопросов в гарантийный период давайте возможность подрядчику самому выбирать используемое оборудование и материалы. Такой подход позволит вам требовать качество работ по договору в целом, а не разделять ответственность вместе с исполнителем. Естественно, такой вариант может иметь место, если у вас нет проекта. При наличии проекта используйте материалы  и оборудование, указанное в спецификации. При необходимости туда можно вносить изменения, но обязательно согласовывайте их с проектировщиком.

  1. 4.                 Обман и воровство в процессе строительства.

Есть много возможных способов обмануть заказчика. Приобрести материал дешевле и подделать финансовые документы, сказать о большем расходе строительных смесей или кабеля, использовать более дешевый материал, чем указано в смете.

Кроме того, не налаженный в компании подрядчика контроль персонала может привести к случаям воровства сотрудниками исполнителя инструмента, оборудования и материалов на объекте строительства.

  1. 5.                 Строительство идет с нарушением СНиПов и ГОСТов.

Некоторые подрядчики не соблюдают строительные нормы и правила, что приводит к ухудшению качества работ и иногда может грозить созданием аварийной ситуации в процессе эксплуатации. Для уменьшения подобных рисков заказчику необходимо сделать проект. Во многих случаях это тоже не является панацеей, т.к. в процессе строительства в проект вносится много изменений. Но основная информация там все-таки есть. Такой подход упростит  контроль над действиями подрядчика и снизит количество спорных ситуаций. Естественно, есть обратная сторона медали – за изготовление проекта необходимо заплатить деньги.

Спорные вопросы лучше постараться решать в досудебном порядке. Это сбережет большое количество времени и нервов. Штрафные санкции обычно не покрывают затраченных усилий.  Если все же спор дошел до судебного разбирательства, доказать вину подрядчика будет не так просто. Хорошо, если у вас будут следующие документы: изготовленный проект, зафиксированное невыполнение промежуточных этапов договора, документальные подтверждения использования неверных материалов и т.д.

Вышеописанные проблемы возникают по вполне определенным причинам. Основными являются:

  • У подрядчика нет необходимого количества специалистов.

 Исполнитель всегда будет говорить, что у него есть все ресурсы для быстрого и качественного выполнения работ. Если вам нужно выполнить достаточно большой объем, внимательно отнеситесь к этому вопросу. Когда у подрядчика не хватает людей, он начинает оперативно искать их на рынке труда. Но найти сразу и много квалифицированных сотрудников не получится. Ведь, вряд ли он поставит оплату вдвое выше рынка. Поэтому будут приходить непроверенные люди, и квалификация многих из них будет очень низкая. При должном отборе вполне вероятно, что подрядчик найдет или обучит необходимое количество сотрудников, но это сильно повлияет на сроки и качество работ. 

Еще большая вероятность возникновения такой ситуации может быть при работе с частником. В лучшем случае он подключит к работе своих знакомых. Но риск невыполнения договорных обязательств намного выше по сравнению, например, с работой компании имеющей допуск СРО. Обычно частник имеет единственное преимущество – цена. Если объем работы небольшой, и вы сможете самостоятельно проконтролировать качество строительства, этот вариант может вполне подойти. 

  • Подрядчик располагает большим количеством сотрудников, но в данный момент много заказов. Т.е. он не может вам выделить много квалифицированных людей. Они задействованы на других объектах. В итоге результатом будет тоже, что и в предыдущем пункте.
  • У персонала исполнителя нет необходимых навыков. Например, подрядчик взял непрофильный для себя вид работ. В этом случае сотрудники исполнителя будут учиться в процессе выполнения работ. Естественно, качество и сроки пострадают.
  • Недостаточное финансовое или материальное оснащение подрядчика. Например, у него недостаточно оборотных средств, которыми он расплачивается со своими сотрудниками. И он начинает просить у вас аванс. Если хотите избежать проблем в дальнейшем, не надо платить деньги вперед. Вы оплачиваете только выполненную работу.

Кроме того, при большом объеме работ у подрядчика может не хватать инструмента. И ему придется его покупать. Это тоже дополнительные расходы. Некоторые исполнители могут быть не готовы нести такого рода затраты.

 

Для того, чтобы снизить вероятность возникновения проблем при строительстве необходимо сначала правильно выбрать подрядчика, а потом правильно с ним работать.

                                                                        

 Выбор подрядчика

Первым критерием выбора подрядчика у большинства заказчиков является его надежность. Т.е. уверенность в том, что исполнитель  сможет выполнить условия договора. Уже следующим критерием идет цена.

С ценой все просто, кто дал меньше, тот и выиграл тендер. С надежностью немного сложнее. На словах каждый исполнитель будет говорить, что он профессионал и сделает все в лучшем виде. Поэтому доверять следует только документам и фактам. Это могут быть: исполненные договоры, отзывы других заказчиков, лицензии и т.д.

Съездите на строящийся объект исполнителя. Посмотрите, как идет стройка. Поговорите с заказчиком строительства. В большинстве случаев этому заказчику незачем скрывать «косяки» исполнителя. Попросите знакомых порекомендовать исполнителя. При этом важно чтобы этот подрядчик уже сделал, что-то для них.

Если не хотите получать штрафы от миграционной службы, требуйте подтверждение легальности нахождения на территории РФ работников подрядчика. Не создавайте себе лишние сложности. Пусть по этому поводу болит голова у исполнителя.

Обязательно заключайте официальный договор. Пропишите все необходимое: предмет договора, сроки с календарным планом проведения работ, объемы, порядок проведения работ, цену в виде сметы, гарантии, обязанности и ответственности сторон, порядок рассмотрения спорных моментов и претензий, обязательство исполнителя выполнять работы исходя из требований ГОСТов, СНиПов и прочих нормативно-правовых документов. Лучше на этом этапе потратить больше времени и сил, чем потом получить массу проблем при невыполнении подрядчиком своих обязательств.

Следующим этапом будет определение стоимости контракта. Если  вы раньше делали подобные работы, можно примерно прикинуть по предыдущим контрактам. Если нет, для определения адекватной цены ведите первоначальные переговоры минимум с тремя подрядчиками. По итогам их предложений вы поймете примерную стоимость работ.

Если вам изначально объявили очень низкую цену, вполне вероятно, что к концу выполнения работ сумма значительно увеличится. Появится масса дополнительных работ. На этапе запроса коммерческих предложений спрашивайте смету и говорите, что нужна стоимость за весь объем работ «под ключ». Т.е. дополнительные расходы вы нести не будете. Если подрядчик, необходимо будет выполнить еще какие-то работы или приобрести материалы, пусть говорит об этом до заключения договора.

Существует другая схема работы. Она возможна при большом объеме строительства. Заказчик выбирает генерального подрядчика, который совместно с заказчиком определяет профильных субподрядчиков. Далее генеральный подрядчик координирует и контролирует работу субподрядчиков и получает за это определенный процент от стоимости строительных работ (от 3 до 10 %).

При рассмотрении стоимости сметы обращайте внимание на указанные материалы. Низкая стоимость строительства может объясняться дешевыми материалами, имеющими низкое качество. Такой выбор принесет вам много проблем в процессе эксплуатации.

Как работать с подрядчиком в процессе строительства

Главное правило работы: платите только за выполненные объемы. Никакого аванса. Материал можете оплачивать сами.

Не давайте спуску подрядчику с самого начала работ. Общайтесь жестче. Это вынудит его серьезнее отнестись к работе. Дипломатичность будет воспринята как слабость. Не верьте рассказам о том, как сложно выполнять работу и поэтому у исполнителя постоянно непредвиденные ситуации. Подрядчик взял на себя обязательства по договору, поэтому должен их выполнять. Не давайте вешать на себя чужие проблемы.

Актируйте строительство этапами, контролируйте ежедневно работу и приобретаемые материалы. Если материалы закупает подрядчик, требуйте отчета за каждый оплаченный рубль. Сравнивайте цены в отчетных документах и в интернет-магазинах и строительных рынках.

Контролируйте промежуточные этапы работ. Для устранения нарушений устанавливайте срок и проверяйте исправления.